おうちの値段

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住宅の価格を見極める法


・住宅価格の動向
・坪単価の落とし穴
・見積書の見方

 

東京オリンピックの開催による建設投資、

あるいは人口減や働き方改革による人材不足など、

さまざまな要因が影響して、

住宅の建設費も高騰しつつあるといわれています。

 

生涯の中でも、住宅が最も大きな買い物であることは間違いないでしょう。

その大事な住宅価格は、どのように見極めればよいのでしょうか。

 

住宅価格の動向

 

今、家を建てようとしている家族がどれだけいるのか。

住宅の市場動向がどうであるかなど、

すでに持家で住んでいる人にはあまり興味のないことかもしれません。

あるいは、たとえ住宅取得を検討していたとしても、

他の人の住宅計画の動向は、やはり関係のないことです。

 

でも、住宅の価格となると、これから家を建てようとしている人にとっては、

最も切実な問題のひとつになるでしょう。

すでに家を持っている人にも、

家の価値を再建築費用で検証しようと思えば、

気になる情報だと思います。

 

そこで少し、この直近8年ほどの住宅市場と価格の動向を、

政府統計の中から抽出して調べてみました。

ここでのデータには一戸建て住宅の統計値であり、

アパートやマンションの傾向は含まれていないことを重ねて記しておきます。

 

たとえば、家を建てている家族がどれだけいるかという傾向は、

建築戸数のグラフに表れます。

特定の1年を除けば、それほど大きく変わっているようには思えません。

その特異点は2013年で、翌年の2014年に消費税が8%に変わる直前に

駆け込み需要が生まれたことが見て取れます。

 

逆にその翌年には、反動で少なくなります。

確かに、たった1日の違いで、

60万から100万円違うと考えれば、当然の結果です。

それに対して、2019年秋の消費税10%への増税では、

同様の駆け込みは見られません。

冷静に消費増税を迎えられるよう、

政府もさまざまな施策を講じていました。

 

それでもやはり、増税後に家を建てる人が減ることは予想されています。

同様のデータの中で、工事予定額はじりじりと上昇を続けています。

2011年に比べて金額では135万円上昇しています。

2~3%の消費税がかかるどころか、

6%近くも工事費が上がっているのです。

 

これから建てる人にとっては、大きな問題点です。

でも、工事費が上がっていることだけでは、住宅価格は分かりません。

同時に住宅の規模がどの様に変わっているかを

確認しておく必要もあります。

そこで住宅の面積も記しました。

その動向は一転して、住宅面積はしっかり減少傾向にあります。

 

つまり、家は少しずつコンパクトになっているのです。

収入が増えなければ、総額予算を増やすこともできません。

じつは建設費が高くなることに対して、

住宅の面積を小さくすることで予算を押さえている傾向が見えているのです。

この2つの情報があれば、平均的な住宅の坪単価を割り出すこともできます。

住宅が小さくなって工事費が上がっているので、

坪単価は顕著に上がることになります。

2011年と比べたら、12.5%も坪単価は上がっているのです。

 

住宅の坪単価

 

こうした坪単価が上がっている動向には、

さまざまな要因が語られています。

その代表に、東京オリンピックを控えた人手不足があり、

その人手は災害復旧などでも不足しています。

 

さらに働き方改革の波は、

建設業へのなり手を減らしかねない状況を生み出しています。

悲観すれば、将来的に家を建てることは

簡単にはできないことになるかもしれません。

 

いずれにしても政府と日銀で、

物価上昇目標を定めているように、

物の値段が上がることは国の施策でもあります。

でも、住宅の価格は、消費者物価指数の基準価には含まれていません。

 

それは、住宅は消費財ではないという判断によるものです。

消費財ではないのに、消費税の対象になるというのは、

政府に良いところどりされているように思えますが、

法律ですから仕方ありません。

 

さらに、政府統計の坪単価は、年次の動向だけではなく、

都道府県別の坪単価として確認してみることもできます。

住宅の多くが、木造ではなく鉄筋コンクリートで建てられている沖縄県が、

東京都以上に坪単価が高く、

その後に神奈川県・愛知県と続きます。

 

そして2018年のデータでは、全国の平均は63万6千円です。

全体としては市部の方が、郡部よりも高い傾向にありますが、寒

冷地や温暖地という気候や地域の傾向はあまり読み取れません。

住宅価格は、それほど単純ではないようです。

 

坪単価の落とし穴

 

このような、坪単価が分かれば、

住宅の価格も簡単に割り出せそうな気がします。

たとえば、平均的な面積である36.3坪であれば、2309万円です。

 

実際に政府統計の平均的な工事予定額であり、

同様に各都道府県の坪単価とかけ合わせれば、

平均的な地域での住宅価格を求めることもできます。

 

36.3坪×63.6万円 = 2308.68万円

 

しかし、坪単価はこうした統計的な比較を行うためには役に立ちますが、

実際の建築貫として検討するのには、

あくまでも参考にしかなりません。

それが最も良くわかるのは、

住宅にかならず必要となるキッチンセットや浴室などの

水周り設備などの機器の費用です。

 

どんなに小さな住宅でも、これらの設備を設置しないわけにはいきません。

たとえば300万円ほどの設備費用は、

30坪の家では坪10万円となります。

しかし、50坪の家では坪6万円となります。

かといって、キッチンや浴室が面積の大きさに

細かく比例して選ばれているわけではありません。

 

その上、小さな家でもグレードの高い設備機器を選ぶことも普通にできます。

また、建物の形状によっても大きく変わります。

たとえば同じ30坪の住宅でも、平屋と総2階建てでは、

基礎工事や屋根工事は、総2階建ての方が半分になります。

 

坪単価というのは、家の大きさ、あるいは形によって変わるのです。

さらには、床面積の計算方法にも不明確な部分があります。

たとえばバルコニーは法的な面積には含まれませんが、

防水や排水の工事をしっかり行わなければできません。

 

面積の数え方が変われば坪単価も変わります。

ですから、最終的な見積価格を坪数で割ってみて、

驚くことも良く聞かれる話です。

最初から坪単価を基準にして検討してしまうと、

大きな勘違いを生み出しかねません。

最終的には、かならず総額予算で検討することです。

 

見積書の基準

 

最も単純そうな坪単価があてにならないとなると、

消費者にとってはさらに住宅の値段はわからないものです。

じつは、あまり知られていませんが、

建築業法という法律の中で、

こうした見積書の掲示方法が定められています。

その条文は次の通りです。

 

第20条
建設業者は、建設工事の請負契約を締結するに際して、

工事内容に応じ、工事の種別ごとに材料費、

労務費その他の経費の内訳を明らかにして、

建設工事の見積りを行うよう努めなければならない。

 

さらに、見積り作成にかける期間についても、

10日以上と定められています。

より、正しい見積もりを計上しようと思えば、

相応の日数もかかるものなのです。

 

この法律の通りに、材料費・労務費・その他の経費を明確に記してあれば、

どれだけわかりやすくなるのでしょうか。

 

材料の価格

 

たとえば材料費は、物が違えば価格が違うのは当然のことです。

今では住宅に使われる建材のほとんどは、

建材メーカーが製造しています。

キッチンや浴室を、現場でつくり上げることは少なくなりました。

 

中でも浴室を作るとなると、現場でタイルを張るなど、

保証ができる職人を探すのは簡単ではありません。

それは、屋根材・外壁材・断熱材・サッシ・内装材にしても、同じことです。

 

建材メーカーが製造しているものであって、

品番が分かっていれば、当然のことながら性能や機能はまったく同じものです。

そしてメーカーが製造しているものであれば、

価格の高いものほど性能や機能が優れているものです。

 

つまり、価格で選ぶことができるということになります。

さらに同じ建材の中で、グレードアップさせた時には、

その差額だけを検討すればよいのです。

材料費が明確になっていれば、

見積書を検討することができるようになるはずです。

 

ただ、残念ながら、こうした建材は流通ルートによって価格の差があります。

多く流通している会社ほど、安く仕入れることができるのです。

そうであれば、大手メーカーほど、

材料費を安く抑えた見積書になって良いはずです。

 

労務の価格

 

建材を仕入れても、実際に現場で設置する職人さんの

労務がなければ家は建ちません。

労務費とは、工事をする職人の技能と日数・時間によって決まります。

 

昔から宮大工と呼ばれるような高い技能の仕事に比べて、

昨今では建材メーカーの製造した建材を組み上げるようになって、

労務費の内訳も大きく変わってきているといえます。

同様に、技能の高い左官仕事も減り、

職人さんの数も激減しています。

 

でも、しっかり耐久性が検討された建材を使うことで、

劣化の少ないメンテナンスフリーの家ができているという利点もあります。

そのかわりに、目地が目立つ家が増えているようにも思えます。

 

自慢できる能力を持った職人を抱えている地域に根差した工務店とは違い、

建築工事もよりシステム化された工事を行うのが大手メーカーの職人です。

そうであれば、やはり大手メーカーの方が、

労務も抑えられた見積書になって良いはずです。

 

経費の価格

 

ところが、現実の住宅価格は、地域に根差した工務店より、

大手メーカーの住宅の方が格段に高くなっています。

材料費と労務費が抑えられているのに、

住宅価格が高いのは、最後の経費にあるという結論になります。

 

しかし、経費は15~25%程度が、世界における標準的な割合とされています。

それどころか、明確な経費が書かれていない見積書も多く、あります。

大手の中には、オリジナル部品を使うことを

保証に結びつけ拘束して商談することで、

じつは材料費の比較もできないようにしている企業もあります。

 

そうしなければ、余分な経費を見積書に隠しきれないのです。

じつは、コンプライアンスを大事にするはずの大手メーカーほど、

建築業法20条をないがしろにしている傾向にあるといえます。

条文の最後は「努めなければならない」とあり、

守る義務は課せられていないのです。

 

こうした経費の差額を「大手メーカーへの信頼」と受け取る人もいますが、

気づいて不審に感じる人も出てきています。

情報時代になって、ますます物の価格も見えてくるようになりました。

法に則った明快な価格を提示する素直な見積書が、

本当の意味で住宅の資産価値を守るようになるのかもしれません。

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